상가 누수 피해, 누가 배상하고 어떤 보험으로 청구하나

영업 중인 가게 천장에서 물이 떨어져 진열한 상품이 젖고 인테리어가 망가졌는데, 위층 가게는 건물 배관 문제라고 하고 건물주는 위층에 물어보라고 하는 일이 있습니다. 누구에게 무엇을 청구해야 할지 몰라 수리와 영업 재개를 미루기 쉽습니다. 이 글은 특정 의뢰 건이 아니라, 누수로 피해를 입은 가게(임차인) 쪽이 배상을 청구하는 순서를 정리한 정보 글입니다. 아파트 세대 사이의 누수는 아파트 누수 배상 글에서 다뤘습니다.

상가 누수 피해의 배상은 물이 어디서, 왜 샜는지에 따라 위층 점유자, 건물 소유자, 공용부분을 관리하는 쪽 가운데 누구에게 청구할지가 갈립니다. 피해 사진과 누수 위치를 확인한 기록을 먼저 남기고, 상대 쪽 배상책임보험과 내 가게 보험을 함께 확인하는 것이 출발점입니다.

상가 누수, 누가 배상하나요?

물이 샌 곳과 그 원인에 따라 배상할 사람이 달라집니다. 같은 천장 누수라도 위층 점포 안의 배관에서 샜는지, 건물 공용 배관이나 옥상·외벽에서 들어왔는지에 따라 청구 상대가 바뀝니다.

• 위층 점포나 집 안에서 샌 경우: 수도를 잠그지 않았거나 설비를 잘못 다뤄 물이 샜다면, 「민법」에 따라 과실로 손해를 입힌 사람이 배상합니다. 물이 샌 배관이나 설비 자체에 하자가 있었다면 「민법」의 공작물 책임에 따라 먼저 그 설비를 점유한 사람(그 공간을 쓰는 사람)이 배상하고, 점유자가 손해를 막는 데 필요한 주의를 다했다면 소유자가 배상합니다.
• 공용 배관, 옥상 방수, 외벽에서 들어온 경우: 건물의 공용 설비이므로 건물 소유자 쪽의 책임이 검토됩니다. 호실마다 소유자가 다른 상가(집합건물)라면 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 건물의 설치·보존상의 흠으로 다른 사람에게 손해를 입혔을 때 그 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정하도록 정하고 있습니다. 물이 특정 호실 안에서 샜다는 것이 확인되지 않으면, 공용부분을 함께 소유하고 관리하는 쪽의 책임이 검토될 수 있다는 뜻입니다.
• 내가 빌린 점포 자체의 설비에서 샌 경우: 건물주(임대인)가 점포를 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무를 지므로, 수리는 원칙적으로 건물주 쪽에 요청합니다. 다만 임차인이 직접 설치한 설비나 임차인의 관리 잘못으로 샌 물이라면 임차인 쪽 책임이 될 수 있습니다.

그래서 누수 탐지 결과처럼 물이 어디서 샜는지를 보여 주는 자료가 누구에게 청구할지를 정하는 첫 자료가 됩니다.

건물주는 어디까지 책임지나요?

「민법」은 임대인이 계약 기간 동안 임차인이 목적물을 쓰고 이익을 얻는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지도록 정하고 있습니다. 누수로 점포를 정상적으로 쓰기 어렵다면 건물주에게 수리를 요청할 근거가 됩니다. 반대로 임차인에게도 의무가 있습니다. 임차물에 수리가 필요하면 임차인은 지체 없이 임대인에게 알려야 하며, 임대인이 이미 알고 있었다면 예외입니다. 문자나 메시지로 알리고 그 기록을 남겨 두면, 언제부터 수리가 필요했는지를 보여 주는 자료가 됩니다.

건물주가 수리를 미뤄 임차인이 점포를 보존하는 데 필요한 비용(필요비)을 먼저 냈다면, 「민법」에 따라 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 상가 임대차 계약서에는 수리 비용 부담이나 원상복구에 관한 특약이 따로 들어 있는 경우가 많아, 어디까지가 건물주의 수리 범위인지는 계약서와 하자의 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

천장 슬래브나 공용 배관처럼 건물 자체의 수리는 건물주 쪽의 손해로 처리되고, 임차인이 청구할 손해는 주로 임차인이 설치한 인테리어·시설, 집기, 상품, 영업손실입니다. 두 손해를 나눠 정리하면 같은 항목을 두 번 청구하거나 빠뜨리는 일을 줄일 수 있습니다.

누수로 가게 일부를 쓰지 못하게 됐을 때 「민법」은 임차인의 과실 없이 임차물의 일부를 쓸 수 없게 되면 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분으로 임차의 목적을 이룰 수 없으면 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 실제 누수 상황이 여기에 해당하는지, 보증금과 권리금은 어떻게 되는지는 계약서와 「상가건물 임대차보호법」 등을 함께 따져야 하는 법률 문제입니다. 계약 해지, 월세 감액, 소송은 손해사정사의 업무 범위가 아니므로 변호사와 상담하세요.

어떤 보험으로 청구할 수 있나요?

피해를 입은 가게가 확인할 보험은 크게 두 갈래입니다. 물이 시작된 쪽이 든 배상책임보험과, 내 가게가 든 보험입니다. 보험의 이름과 보상 범위는 상품과 가입 시기마다 다르므로 아래는 일반적인 구조입니다.

물이 시작된 쪽의 배상책임보험

• 영업배상책임보험: 위층이 가게라면, 영업장 시설을 소유·사용·관리하다 생긴 사고로 남에게 입힌 손해를 보상하는 시설소유(관리)자 특약에 들어 있는지 확인합니다. 누수로 생긴 재물 손해가 보상 범위에 들어가는지, 별도 특약이 필요한지는 약관마다 다릅니다.
• 일상생활배상책임보험: 위층이 주거 공간이라면 그 세대가 화재보험·운전자보험·종합보험 등에 특약으로 든 이 보험으로 처리될 수 있습니다. 보상 구조는 아파트 누수 배상 글에 정리했습니다.
• 건물 소유자나 관리 쪽의 배상책임보험: 공용 설비에서 샌 물이라면 건물 소유자나 관리단이 건물 관리와 관련해 든 배상책임보험이 있는지 관리사무소나 건물주에게 확인합니다.

「상법」은 피보험자가 책임질 사고로 손해를 입은 사람이 보험금액 한도 안에서 그 보험회사에 직접 보상을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 상대가 접수를 미루더라도 어느 보험회사의 어떤 보험인지 알면 피해자가 그 보험회사에 직접 청구할 수 있습니다.

내 가게가 든 보험

화재보험이나 재산종합보험에는 건물의 급배수 설비에서 물이 새어 생긴 손해를 보상하는 특약이 붙는 경우가 있습니다. 내 가게의 시설·집기·상품이 보험의 목적에 들어 있는지, 누수 손해를 보상하는 특약이 있는지, 영업을 못 한 기간의 손실을 보상하는 특약이 있다면 누수에도 적용되는지 증권으로 확인합니다.

내 보험회사가 보험금을 지급하면, 「상법」에 따라 지급한 금액의 한도에서 내가 상대에게 가진 손해배상 청구권을 보험회사가 넘겨받아 상대 쪽에 청구합니다(보험자대위, 흔히 구상). 같은 손해를 두 번 받을 수는 없지만, 자기부담금처럼 내 보험에서 보상되지 않은 손해는 상대 쪽에 따로 청구할 수 있습니다. 화재 피해에서 같은 순서를 정리한 옆집 화재 피해 청구 순서 글도 참고할 수 있습니다.

누수가 발견되면 무엇부터 하나요?

누수 피해는 물이 마르고 공사가 시작되면 범위와 원인을 다시 보여 주기 어렵습니다. 아래 순서로 남겨 둡니다.

1. 피해 줄이기: 전기 설비 주변이라면 안전부터 확인하고, 상품과 집기를 옮기고 물받이를 두는 등 피해가 커지지 않게 조치합니다. 이때 쓴 비용의 영수증을 남깁니다. 내 가게 보험에 대해서는 「상법」이 보험계약자와 피보험자가 손해를 막거나 줄이는 데 필요했던 비용을 보험회사가 부담하도록 정하고 있습니다.
2. 알리기: 건물주와 관리사무소, 위층에 누수 사실을 알리고 메시지나 문자로 기록을 남깁니다.
3. 기록하기: 천장 얼룩과 물이 떨어지는 곳, 젖은 상품과 집기를 날짜가 보이게 사진과 영상으로 찍고, 문을 닫거나 일부만 영업했다면 그 기간을 적어 둡니다.
4. 원인 확인: 누수 탐지로 물이 샌 위치와 원인을 확인합니다. 탐지 결과서와 사진은 누구에게 청구할지를 정하는 자료가 됩니다.
5. 상대 보험 확인: 원인 쪽이 정해지면 그쪽의 보험회사와 접수번호를 받아 두고, 내 가게 보험에도 사고를 알립니다.

젖은 상품이나 집기는 버리기 전에 보험회사나 상대 쪽에 알리고 손해 확인 일정을 잡아 두는 편이 안전합니다. 인테리어 복구도 공사를 시작하기 전에 견적서와 사진으로 피해 범위를 남겨 두면, 나중에 손해액을 두고 의견이 갈릴 때 근거가 됩니다.

손해액은 어떤 항목으로 정리하나요?

가게 누수 피해는 천장과 벽의 얼룩만이 손해가 아닙니다. 아래 항목을 나눠 정리하면 빠지는 손해를 줄일 수 있습니다.

• 시설 복구비: 임차인이 설치한 천장재·조명·벽체 마감·바닥재 등의 복구 비용. 견적서와 시공 당시 계약서나 영수증을 함께 냅니다
• 집기·비품: 젖어 못 쓰게 된 가구·전자제품·주방 기기 등. 새로 사는 값과 사용 기간만큼 감가한 값 가운데 어떤 기준으로 산정했는지 확인합니다
• 상품·재고: 젖거나 오염된 상품. 매입 자료와 재고 기록으로 수량과 원가를 보여 줍니다
• 영업손실: 수리로 문을 닫거나 일부만 영업한 기간의 손실. 부가가치세 신고서, 카드 매출과 POS 자료, 직전 기간의 매출 자료로 기간과 영업이익을 보여 줘야 하며, 배상 범위와 산정 방법을 두고 의견이 갈리기 쉬운 항목입니다
• 응급조치·탐지·청소 비용: 물받이, 양수, 누수 탐지, 곰팡이 제거와 청소에 쓴 비용

영업손실을 산정할 때 쓰는 자료는 식당·카페 주방 화재 글에서도 정리했습니다. 같은 상품이나 시설을 내 보험과 상대 쪽에서 함께 청구할 때는 어느 쪽에서 무엇을 받는지 나눠 적어 두면 중복과 누락을 함께 줄일 수 있습니다.

상대가 배상을 미루거나 보험이 없으면 어떻게 하나요?

물이 시작된 쪽에 배상책임보험이 없으면 그 사람에게 직접 손해배상을 청구합니다. 손해 항목과 금액, 누수 원인 자료를 정리해 보내면 서로 무엇을 두고 의견이 다른지 분명해집니다.

위층 점유자나 건물 소유자에게 손해배상을 청구하는 권리는 「민법」에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위가 있은 날부터 10년이 지나면 청구하기 어려워집니다. 내 가게 보험에 청구하는 보험금은 「상법」에 따라 3년의 소멸시효가 적용되며, 언제부터 세는지는 보험금 청구 소멸시효 글에 정리했습니다. 상대가 끝내 응하지 않아 소송이 필요하다면 변호사와 상담하세요.

손해사정사는 어떤 도움을 줄 수 있나요?

손해사정사는 누수 탐지 결과와 피해 사진, 견적서, 매출 자료를 검토해 시설·집기·상품·영업손실을 항목별로 산정하고 의견서를 제출합니다. 상대 쪽 배상책임보험과 내 가게 보험이 각각 무엇을 보상하는지 나눠 보는 것도 보상 평가 및 자문의 범위에 들어갑니다. 내 가게 보험의 손해사정이 진행된다면 소비자 선임권 제도로 독립 손해사정사를 선임할 수 있는지도 살펴볼 수 있습니다. 기한과 절차는 소비자 선임권 제도 글에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

위층 가게에서 샌 물로 상품이 젖었는데, 건물주에게 청구해야 하나요?

물이 샌 원인에 따라 다릅니다. 위층 가게가 수도를 잠그지 않았거나 그 가게 안의 설비에서 샜다면 위층 가게를 쓰는 사람과 그 사람의 영업배상책임보험이 먼저 청구 상대가 됩니다. 공용 배관이나 옥상 방수처럼 건물 공용 설비에서 샜다면 건물 소유자나 관리 쪽의 책임이 검토됩니다. 누수 탐지로 원인을 확인한 뒤 청구 상대를 정하세요.

건물주가 수리를 미루는데, 제가 먼저 고쳐도 되나요?

먼저 건물주에게 수리가 필요하다는 사실을 알리고 그 기록을 남기세요. 「민법」은 임차인이 점포를 보존하는 데 필요한 비용을 낸 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있게 정하고 있지만, 계약서에 수리 비용에 관한 특약이 있으면 그에 따라 달라질 수 있습니다. 직접 고친다면 공사 전 사진과 견적서, 영수증을 모두 보관하세요.

우리 가게에서 샌 물로 아래층 가게가 피해를 입었어요.

내 가게가 든 영업배상책임보험의 시설소유(관리)자 특약에서 누수로 생긴 재물 손해를 보상하는지 확인하세요. 물이 샌 곳이 내가 관리하는 설비가 아니라 건물 공용 설비라면 건물 소유자 쪽의 책임이 검토될 수 있으므로, 배상 약속을 하기 전에 누수 원인부터 확인하는 편이 좋습니다.

누수 때문에 영업을 못 한 기간의 손실도 청구할 수 있나요?

배상 청구에 영업손실을 넣을 수 있지만, 문을 닫거나 일부만 영업한 기간과 그 기간의 영업이익을 자료로 보여 줘야 합니다. 부가가치세 신고서, 카드 매출과 POS 자료, 직전 기간의 매출 자료를 준비하세요. 내 가게 보험에서는 영업손실을 보상하는 특약이 있고 누수 사고에도 적용될 때 보상됩니다.

마무리

상가 누수 피해는 물이 어디서, 왜 샜는지 확인하는 데서 시작합니다. 원인에 따라 위층 점유자, 건물 소유자, 공용부분을 관리하는 쪽 가운데 청구 상대를 정하고, 그쪽 배상책임보험과 내 가게 보험에서 받을 손해를 나눠 정리하면, 제시된 금액이 어떤 항목을 근거로 한 것인지 따져 볼 수 있습니다. 배상과 보상 여부, 금액은 개별 약관과 계약서, 사실관계에 따라 달라집니다.

이 글의 법령 내용은 2026년 11월 기준 국가법령정보센터의 「민법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」, 「상법」 원문을 확인해 정리했습니다.

상담 안내

누수로 가게 시설과 상품, 영업에 피해를 입으셨고 누구에게 무엇을 청구할지 함께 정리하고 싶으시면 상담 신청으로 남겨 주세요. 손해사정사가 자료를 검토해 손해액 산정과 의견서 제출을 돕습니다.

작성자: 손해사정법인 경청 대표이사 이광민 손해사정사

함께 읽으면 좋은 글

• 아파트 누수 배상, 일상생활배상책임보험(일배책)으로 어디까지 보상받나
• 식당·카페 주방 화재, 보험금·영업손실·옆 가게 배상 총정리
• 옆집에서 번진 불로 피해를 입었다면, 누구 보험으로 어떤 순서로 청구하나
• 보험금 청구 소멸시효 3년, 언제부터 세고 지나면 어떻게 되나요?
• 소비자 선임권 제도: 독립 손해사정사를 비용 없이 선임하는 방법